재개발·재건축 추정분담금,
몇 분이면 계산됩니다

재개발·재건축 추정분담금 가이드

핵심 요약: 추정분담금은 조합원 분양가 − 권리가액으로 계산하며, 권리가액은 종전자산평가액 × 비례율입니다. 결과가 양수(+)이면 새 아파트를 받기 위해 추가로 내야 할 돈(분담금), 음수(−)이면 돌려받는 돈(환급금)입니다.

계산기 사용 방법

추정분담금 계산기는 다음 4단계로 사용합니다.

1. 종전자산평가액 입력 — 조합에서 통지받은 감정평가 금액을 입력합니다. 아직 모른다면 주소로 개별공시지가를 조회해 대지지분 면적과 시세 반영배율로 참고값을 만들 수 있습니다.
2. 비례율 입력 — 조합이 공개한 비례율(%)을 직접 입력하거나, 총수입·총사업비·종전자산평가액 총액을 넣어 비례율을 계산합니다.
3. 조합원 분양가 입력 — 신청하려는 평형의 조합원 분양가를 입력합니다.
4. 계산하기 — 권리가액과 예상 추가분담금(또는 환급금)이 표시됩니다. 비례율·분양가를 바꿔 가며 여러 시나리오를 비교해 보세요.

추정분담금 계산기 바로가기 →

계산 예시 (가상의 예시)

아래는 계산 원리를 보여 주기 위한 가상의 예시이며, 특정 구역·단지의 실제 금액이 아닙니다.

구분	시나리오 A (비례율 105%)	시나리오 B (비례율 95%)
종전자산평가액	3억 원	3억 원
비례율	105%	95%
권리가액 (= 종전자산평가액 × 비례율)	3억 1,500만 원	2억 8,500만 원
조합원 분양가	5억 원	5억 원
추정분담금 (= 조합원 분양가 − 권리가액)	1억 8,500만 원	2억 1,500만 원

반대로 권리가액이 조합원 분양가보다 크면(예: 권리가액 5억 5,000만 원, 조합원 분양가 5억 원) 차액 5,000만 원은 환급금이 됩니다. 이 역시 가상의 예시입니다.

비례율이란?

비례율은 사업이 얼마나 남는 장사인지를 보여 주는 지표입니다. 새 아파트와 상가의 총가치(종후자산 총평가액)에서 총사업비를 뺀 값을 조합원 기존 자산의 총평가액(종전자산 총평가액)으로 나눠 구합니다.

예를 들어(가상의 예시) 종후자산 총평가액이 1,000억 원, 총사업비가 600억 원, 종전자산 총평가액이 400억 원이라면 비례율은 (1,000 − 600) ÷ 400 × 100 = 100%입니다. 같은 조건에서 총사업비가 640억 원으로 늘면 비례율은 90%로 낮아집니다.

추가분담금이 바뀌는 주요 요인

추정분담금은 확정 금액이 아니며 사업 진행 중 여러 요인으로 바뀔 수 있습니다.

• 공사비 인상 — 자재비·인건비 상승이나 설계 변경으로 총사업비가 늘면 비례율이 낮아집니다.
• 일반분양가·분양 성과 — 일반분양 수입이 예상보다 적으면 종후자산 총평가액이 줄어 비례율이 낮아집니다.
• 사업 기간 지연 — 소송·인허가 지연 등으로 기간이 길어지면 금융비용(이자)과 관리비가 늘어납니다.
• 감정평가 결과 — 내 종전자산평가액이 예상보다 낮게 나오면 권리가액이 줄어듭니다.
• 조합원 분양가 조정 — 관리처분계획 변경 과정에서 조합원 분양가가 바뀔 수 있습니다.
• 세금·부담금 — 재건축초과이익 부담금, 취득세 등은 분담금과 별도로 발생할 수 있습니다.

사업 단계별 분담금 확정 시점

분담금의 윤곽은 관리처분계획인가 시점에 정해지고, 최종 금액은 사업 완료 후 청산 단계에서 확정됩니다. 그 전의 금액은 모두 추정치입니다.

• 사업시행계획인가 — 일반적으로 이 고시일을 기준으로 종전자산을 감정평가합니다.
• 조합원 분양신청 — 감정평가 결과와 개략적인 분담금 추산액을 안내받고 평형을 신청합니다.
• 관리처분계획인가 — 종전·종후자산 평가, 조합원 분양가, 추정분담금이 담긴 계획이 인가됩니다.
• 이전고시·청산 — 실제 사업비를 정산해 최종 청산금을 확정합니다.

재개발 vs 재건축 차이

두 사업 모두 분담금 계산 구조(조합원 분양가 − 권리가액)는 같지만, 대상 지역·조합원 자격·초과이익 환수 여부가 다릅니다.

구분	재개발	재건축
대상 지역	정비기반시설(도로·상하수도 등)이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역	정비기반시설은 비교적 양호하나 노후·불량건축물(주로 공동주택)이 밀집한 지역
조합원 자격(일반적)	구역 내 토지 또는 건축물 소유자, 지상권자	구역 내 건축물과 그 부속토지를 함께 소유한 자 중 조합설립에 동의한 자
분담금 기본 구조	조합원 분양가 − 권리가액	조합원 분양가 − 권리가액
재건축초과이익 부담금	해당 없음	일정 기준 초과 이익에 대해 별도 부담금 발생 가능

재건축초과이익환수제란?

재건축 사업에서 사업 기간 동안 오른 집값 중 정상적인 시세 상승분과 개발비용 등을 뺀 초과이익이 일정 기준을 넘으면, 그 일부를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 부담금은 분담금과 별개이며, 면제 기준·부과율 등 세부 내용은 법령 개정에 따라 바뀔 수 있으므로 최신 법령과 관할 지자체 안내를 확인하세요. 재초환 부담금 계산기 →

용어 정리

• 종전자산평가액 — 정비사업 전 조합원이 보유한 토지·건물의 가치를 감정평가한 금액입니다. 일반적으로 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 복수의 감정평가법인등이 평가합니다.
• 종후자산평가액 — 사업 완료 후 새로 지어질 아파트·상가 등의 예상 가치를 평가한 금액입니다. 조합원분양분과 일반분양분 등을 합한 총액이 비례율 계산에 쓰입니다.
• 비례율 — (종후자산 총평가액 − 총사업비) ÷ 종전자산 총평가액 × 100으로 계산하는 사업 수익성 지표입니다. 100%보다 높으면 조합원 자산 가치가 평가액보다 크게 인정됩니다.
• 권리가액 — 종전자산평가액에 비례율을 곱한 금액으로, 새 아파트를 분양받을 때 내 몫으로 인정되는 금액입니다.
• 조합원 분양가 — 조합원에게 공급되는 새 주택의 가격입니다. 통상 일반분양가보다 낮게 책정됩니다.
• 추정분담금 — 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액입니다. 양수면 추가로 내야 할 돈, 음수면 환급금입니다.
• 관리처분계획 — 분양 대상, 종전·종후자산 평가, 분담금 등 권리 배분을 정한 계획으로, 관할 지자체 인가를 받아야 효력이 생깁니다.
• 청산금 — 사업 완료 후 최종 정산 과정에서 조합원이 추가로 내거나 돌려받는 금액입니다.

자주 묻는 질문

추정분담금은 어떻게 계산하나요?

추정분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액입니다. 권리가액은 종전자산평가액에 비례율을 곱해 구합니다. 결과가 양수이면 추가로 낼 분담금, 음수이면 돌려받는 환급금입니다.

비례율이란 무엇인가요?

비례율은 (종후자산 총평가액 − 총사업비) ÷ 종전자산 총평가액 × 100으로 계산하는 사업 수익성 지표입니다. 비례율이 높을수록 권리가액이 커져 분담금이 줄어듭니다.

권리가액과 종전자산평가액은 어떻게 다른가요?

종전자산평가액은 감정평가로 정해진 내 기존 자산의 가치이고, 권리가액은 여기에 비례율을 곱해 새 아파트 분양 시 실제로 인정받는 금액입니다. 비례율이 100%이면 두 금액이 같습니다.

분담금은 언제 확정되나요?

분양신청 단계에서 개략적인 분담금 추산액이 안내되고, 관리처분계획인가를 받으면 추정분담금의 윤곽이 정해집니다. 다만 이후 사업비 변동 등으로 관리처분계획이 변경될 수 있고, 최종 금액은 사업 완료 후 청산 단계에서 확정됩니다.

추가분담금이 늘어나는 이유는 무엇인가요?

공사비 인상, 사업 지연에 따른 금융비용 증가, 일반분양 수입 감소 등으로 비례율이 낮아지면 권리가액이 줄어 추가분담금이 늘어납니다. 내 자산의 감정평가액이 예상보다 낮을 때도 분담금이 늘어납니다.

재개발과 재건축의 분담금 계산 방식은 다른가요?

두 사업 모두 조합원 분양가에서 권리가액을 빼는 기본 구조는 같습니다. 다만 재건축은 재건축초과이익 환수 제도에 따른 부담금이 별도로 발생할 수 있고, 재개발은 사업 대상과 조합원 자격, 임대주택 공급 등에서 차이가 있습니다.

재건축초과이익환수 부담금은 분담금에 포함되나요?

포함되지 않습니다. 재건축초과이익 부담금은 재건축 사업에서 일정 기준을 넘는 이익의 일부를 환수하는 별도의 부담금으로, 면제 기준과 부과율은 법령 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 이 사이트의 계산기 모음에서 개략적인 추정치를 확인할 수 있습니다.

종전자산평가액을 아직 모르면 어떻게 하나요?

감정평가 결과가 나오기 전이라면 계산기에서 주소로 개별공시지가를 조회하고 대지지분 면적과 시세 반영배율을 입력해 참고값을 만들 수 있습니다. 이는 어디까지나 참고용 추정치이며 실제 감정평가액과 다를 수 있습니다.

이 계산기의 결과를 그대로 믿어도 되나요?

계산 결과는 입력값에 따른 추정치입니다. 실제 분담금은 조합의 관리처분계획, 감정평가 결과, 사업비 변동과 최종 청산에 따라 달라지므로 반드시 소속 조합의 공식 자료로 확인하시기 바랍니다.

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최종 업데이트: 2026-10-05

안내: 이 사이트의 계산 결과와 설명은 이해를 돕기 위한 추정치·일반 정보입니다. 실제 분담금은 조합이 수립하고 인가받은 관리처분계획과 감정평가 결과, 이후의 사업비 변동·청산 결과에 따라 정해지므로 반드시 소속 조합 또는 관할 지자체 자료로 확인하시기 바랍니다. 세금·부담금은 법령 개정에 따라 달라질 수 있어 세무·법률 전문가 상담을 권합니다.