계산기 모음 (재초환·리모델링·양도세)

「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제12조 부과율(2023. 12. 26. 개정)과 제14조의2 1세대 1주택자 감경을 반영한 단순 계산입니다. 감경은 부과종료시점에 1세대 1주택자이고 그 기간의 보유기간이 6년 이상인 경우에 적용됩니다. 실제 부과액은 국토교통부·지자체의 산정 결과와 다를 수 있습니다.

실제 리모델링 분담금은 조합 정관상 지분율 산정 방식(면적·향·층 가중 등)에 따라 달라질 수 있습니다.

계산 기준: 거주자가 등기된 주택 1채를 양도하는 경우만 계산합니다. 세율은 2023년 1월 1일 이후 양도분 기준세율(소득세법 제55조 제1항, 6~45%)이며, 보유 1년 미만 70%·1년 이상 2년 미만 60% 단기세율(제104조 제1항)은 기준세율 산출세액과 비교해 큰 금액을 적용합니다. 장기보유특별공제는 보유 3년 이상부터 표1(연 2%, 3년 6%~15년 이상 30%)을, 1세대 1주택으로서 거주 2년 이상이면 표2(보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%)를 적용합니다(제95조). 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산합니다(제95조 제4항, 제104조 제2항). 양도소득 기본공제 250만원(제103조)은 같은 해 다른 부동산 양도가 없다고 가정합니다. 지방소득세는 같은 과세표준에 양도소득세 세율의 10분의 1을 적용한 금액(지방세법 제103조의3)으로, 양도소득세 산출세액의 10%와 같습니다.

1세대 1주택 비과세: 체크한 경우에만 적용합니다. 보유 2년 이상(취득 당시 조정대상지역 주택은 보유기간 중 거주 2년 이상도 필요)이어야 하며, 양도가액 12억원 초과분은 과세됩니다(소득세법 제89조, 시행령 제154조·제160조). 1세대·1주택 여부는 확인하지 않습니다.

지원하지 않음: 다주택자 중과세율(조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p, 제104조 제7항. 보유 2년 이상 주택의 중과 배제는 원칙적으로 2026년 5월 9일 양도분까지(토지거래허가 등 경과규정 별도), 시행령 제167조의10), 일시적 2주택 등 비과세 특례(시행령 제155조), 분양권·조합원입주권, 미등기 양도(70%), 비사업용 토지, 감면, 보유기간 계산 특례. 실제 신고 전에는 국세청 또는 세무 전문가에게 확인하세요.